El precio de la vivienda se desaceleró de forma pronunciada en términos interanuales a lo largo de 2022. ¿Qué pasará con el precio de la vivienda en 2023?
Efectivamente, el precio de la vivienda para el conjunto de España se desaceleró de forma muy marcada en términos interanuales a lo largo de 2022. En los próximos trimestres, la economía española seguirá haciendo frente a un contexto adverso, marcado por la incertidumbre geopolítica y el aumento de los tipos de interés. En este contexto económico exigente, prevemos que la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tenga continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023.
Balears fue una de las comunidades con mayor aumento del precio de la vivienda en el cuarto trimestre de 2022, ¿qué pasará este año?
Balears fue la comunidad autónoma que registró el mayor incremento del precio de la vivienda en 2022, con un avance del 7,8% frente al 5% del total nacional. De hecho, es la única comunidad donde el precio de la vivienda ya supera el precio máximo que se registró antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 (en concreto, en el 4T 2022 era un 11% superior al anterior máximo mientras que el total nacional se encontraba un 17% por debajo del máximo). A pesar de la notable apreciación de la vivienda que se ha producido en el último año en Baleares, la tendencia también ha sido de desaceleración a lo largo de 2022. En este sentido, prevemos que el precio de la vivienda desacelerará en este 2023 también en Balears, aunque posiblemente la desaceleración sea más moderada que el total nacional debido a las singularidades del mercado inmobiliario balear.
¿Qué peculiaridades tiene el mercado inmobiliario de Balears?
El principal factor que impulsa los precios de la vivienda en el archipiélago es la demanda extranjera, que ha experimentado un crecimiento muy significativo (del 16% en 2022) y representó un 34,4% del total de compraventas de vivienda en la comunidad. Un porcentaje que se ha incrementado en 5 puntos porcentuales respecto a antes de la pandemia (29,4% en 2019). Así, si analizamos la evolución del precio de la vivienda en las distintas provincias españolas, observamos que donde crece con más fuerza es en aquellas provincias en las que el peso de las compraventas de extranjeros es mayor.
¿Continuarán al alza los tipos de interés?
En marzo, el BCE incrementó los tipos de interés oficiales en 50 p. b. ante la preocupación de que la inflación permanezca demasiado alta durante demasiado tiempo. De cara a próximas decisiones de política monetaria, el BCE remarcó que estas van a estar condicionadas a los datos económicos y financieros que se vayan conociendo. Por un lado, los tipos todavía pueden subir más si se cumplen las previsiones económicas de solidez de la actividad y de persistencia de la inflación. Pero, por el otro lado, las recientes turbulencias financieras añaden más incertidumbre a un escenario ya exigente. Así, y en línea con las expectativas de mercado, pensamos que en adelante el BCE optará por ser más gradual y cauto, con un par de incrementos de 25 p. b., y siempre que no haya un deterioro brusco del escenario a raíz de eventos inesperados.
¿Cómo evoluciona la concesión de hipotecas?
El aumento de los tipos de interés y el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares seguirán debilitando la demanda de vivienda en 2023. Asimismo, la demanda de inversión está adoptando una postura de «esperar y ver» (wait and see) ante el incremento de la rentabilidad de inversiones alternativas.
¿Qué recomendaría usted: tipo fijo o variable?
La elección entre una hipoteca de tipo de interés fijo o variable depende de las circunstancias específicas de cada hogar y de las condiciones de cada una de estas modalidades. Pero en términos generales, las hipotecas de tipo fijo tienen como principal ventaja que ofrecen total certidumbre sobre la cuota hipotecaria a pagar, por lo que suele ser más adecuado para los hogares con unos ingresos mensuales estables.
Si la compra es inviable para la inmensa mayoría de la población, ¿la solución es el alquiler?
La subida acumulada de los precios del alquiler en los últimos años (exceptuando la pausa de la pandemia) ha sido muy acusada y superior al crecimiento de la renta de las familias, lo que ha supuesto un incremento considerable del esfuerzo que realizan muchas familias para pagar el alquiler. Además, de cara a 2023, la presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior a la de años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler.
¿La escasez de oferta de vivienda se agravará durante el próximo año?
La oferta de vivienda sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución demográfica. Un factor que limitó el crecimiento de la oferta de vivienda en 2022 fue el fuerte incremento de los costes de construcción. El menor crecimiento económico y la debilidad de la demanda limitarán la recuperación de la oferta en este 2023.
Con una visión más de medio plazo, ¿qué recorrido puede tener la demanda extranjera?
El recorrido que la demanda extranjera puede tener a largo plazo es prometedor si tenemos en cuenta las tendencias demográficas en Europa: la cercana jubilación de una nutrida generación de europeos apunta a un notable incremento de la demanda potencial, especialmente entre los años 2026 y 2030. España es un mercado muy atractivo para los europeos que buscan retirarse en un lugar con temperaturas cálidas, precios competitivos, elevada seguridad y atención sanitaria de calidad.
