EL PLAZO. Noelia Menéndez, de Banco Sabadell de Mieres, explica las ventajas e inconvenientes de pagar la hipoteca en un plazo largo o corto. La compra de una vivienda acostumbra a ser de un capital importante y se puede financiar en un máximo de treinta años. Ha de considerarse que si hipoteca se fija a un plazo muy largo van a pagarse más intereses y si es muy corto las cuotas van a ser muy altas. Lo adecuado es que la cuota de la hipoteca no suponga más del 35% de los ingresos mensuales netos.
TIN Y TAE. La especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella Paula Marín, explica con sencillez el TIN y la TAE. El TIN es el tipo de interés nominal que el cliente va a pagar por la hipoteca. Es decir, que si tu hipoteca son 100.000 euros al 2%, el TIN sería ese 2%. En la TAE, tenemos una fórmula matemática que, además del tipo de interés nominal, calcula otras variables como puede ser la comisión de apertura, la contratación de algún seguro de vida, la tasación… La TAE da una idea del coste global de tu hipoteca.
AMORTIZACIÓN. Es también Paula Marín la encargada de comentar el sistema de amortización. En España, los bancos utilizan el sistema de amortización francés. Teniendo una cuota constante, todos los meses se paga lo mismo, al principio de la vida del préstamo se pagan más intereses y menos capital y conforme van pasando los años esta situación se revierte. Esto es porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente. Como todos los meses vas pagando la cuota, la deuda va bajando y los intereses también experimentan un retroceso.
INTERESES Y COMISIONES. Javier Colomer, de Banco Sabadell de Mallorca, habla de intereses y comisiones a pagar al formalizar una hipoteca. A cambio de la cantidad que presta el banco pagarás una serie de intereses. Se calculan como un porcentaje sobre el importe del préstamo. Es lo que se conoce como tipo de interés. Además, pagarás una comisión de apertura, que puede ser un importe fijo o un porcentaje sobre la cantidad total del préstamo. En caso de amortización anticipada el banco puede cobrar una comisión sobre el importe de la cantidad amortizada.
LA CANTIDAD. El especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Coslada Luis Miguel Álvarez explica qué cantidad puede llegar a prestar el banco. Puede aportar como máximo entre el 70% o el 80% del valor de tasación o el valor de compraventa, siempre el menor de los dos. La diferencia la aporta el cliente. Sería el ahorro que tiene al inicio de la operación. Por un lado existe el valor de compraventa, que es el valor al que se adquiere la vivienda. Es lo que te ha costado. El valor de tasación es el valor que marca una empresa tasadora oficial. No tiene por qué coincidir con el valor de compraventa. Nosotros cogeremos el menor de los dos y será al que se aplica el porcentaje que se concede.
EL TIPO. Mayra Villarreal, de Banco Sabadell de Manresa, explica las diferentes hipotecas existentes en función del tipo de interés. Hay varios tipos de hipoteca. En las de tipo fijo se pacta un tipo de interés que será el vigente durante toda la vida de la operación y que hará que las cuotas no varíen. En las hipotecas de tipo variable, las cuotas cambian, puesto que se fija un índice de referencia (los bancos normalmente utilizan el euríbor) y se le suma un diferencial, que es lo que gana el banco. De forma regular, normalmente cada año, se revisa y sale la cuota que se aplica al cliente. En este tipo de hipotecas el cliente está dispuesto a asumir cierto riesgo que le pueden beneficiar si el tipo de interés baja porque la cuota que pagará será menor, pero que le puede perjudicar si el tipo de interés sube, porque la cuota que acabaría pagando sería superior. La hipoteca mixta sería una combinación de los dos.
LA FIPRE Y LA FEIN. El especialista de Banco Sabadell de Mallorca Gabriel Xuclà explica la FIPRE y la FEIN. El banco, una vez realizada la simulación de la hipoteca, está obligado a entregar al cliente la FIPRE. Es una ficha no vinculante en la que aparecerá información general de la hipoteca como puede ser el tipo de interés, el tanto por ciento de financiación y el plazo. Después se entrega el FEIN. Es la ficha europea de información normalizada. Es la oferta vinculante en la que van a aparecer exactamente todas las condiciones del préstamo hipotecario. Es necesario que antes se realice una tasación, la verificación registral y la entidad debe también comprobar la solvencia. Una vez entregada la FEIN, el cliente tiene diez días naturales para ir a firmar ante el notario, catorce si es residente en Catalunya. En la FEIN pueden incluirse ventas combinadas, que rebajan el interés.
LOS GASTOS. Maite Gastesi, de Banco Sabadell de Pamplona, comenta los gastos que lleva aparejados una hipoteca. La compra de una vivienda, así como la firma de una hipoteca, llevan unos gastos asociados. Suponen casi un 13% del valor de la compra. Hay unos gastos de compraventa y otros por la constitución de la hipoteca. Por compraventa se tiene que pagar el 10% de IVA si es vivienda nueva; si es usada, y en función de la comunidad autónoma, entre un 6% y un 10%. Si es vivienda nueva debes pagar también el impuesto de actos jurídicos documentados, que oscila entre un 0,5% y un 2%. Por último, hay que afrontar los gastos de gestoría, de notaría y de registro. En cuánto a la constitución de la hipoteca debe pagarse la tasación, la verificación registral y el seguro de daños, que se renueva anualmente, además de la comisión de apertura. El banco se encarga de pagar el resto de gastos de la constitución de la hipoteca.
ENDEUDAMIENTO. Finalmente, Laura Forradellas, de Banco Sabadell de Sant Cugat, comenta difererentes aspectos de la capacidad de endeudamiento. Hay que considerar que se tiene en cuenta para saber si vas a poder pagar la hipoteca. Se tienen en cuenta los ingresos mensuales, tu nómina o tu facturación si eres autónomo contra el pago de los préstamos que puedas tener más el nuevo préstamo. El total no puede sobrepasar el 35% de tus ingresos mensuales.
