La nueva reforma del alquiler fortalece al propietario y a las sociedades de inversión

Las medidas pretenden dinamizar el sector del alquiler fortaleciendo (eso nos dice el propio Anteproyecto) el delicado equilibrio entre las necesidades de vivienda de alquiler -mayores en estos tiempos de incertidumbre económica y de estancamiento de la financiación bancaria- y las garantías que deben ofrecerse a los propietarios de las viviendas. En este sentido, se reduce de cinco a tres años el periodo de prórroga forzosa del contrato de alquiler, y de tres a un año el plazo de la prórroga tácita que sucede al referido periodo de obligado cumplimiento.

Sin duda, esta medida fomentará que determinados propietarios se decidan a arrendar una vivienda de su propiedad, teniendo en cuenta que el periodo de duración del arrendamiento ya no será forzosamente de cinco años sino de tres, garantizando así la recuperación de la vivienda y desbloqueando alguno de los miedos iniciales de los arrendadores que, con la anterior regulación, veían excesivamente lejana e incierta la fecha en que podían recuperar el bien.

En el mismo sentido, la posición de los propietarios queda enormemente reforzada por la modificación en el régimen de recuperación del inmueble con el objeto de que pase a ser su propia vivienda habitual o la de parientes cercanos. Así, con la nueva normativa, el propietario podrá recuperar el bien arrendado sin necesidad de que haya transcurrido el referido plazo de prórroga forzosa del mismo y sin ni siquiera haber hecho constar dicha previsión en el contrato de alquiler. Para recuperar el inmueble con el fin de convertirlo en vivienda habitual propia o de parientes en primer grado, bastará con el mero preaviso de dos meses antes de la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades inicialmente pactadas, viéndose entonces el inquilino obligado a devolver el bien a su propietario.

Las anteriores modificaciones fortalecen la posición del propietario en demérito del arrendatario, figura para el que la nueva regulación reserva una importante modificación: la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento del mismo dando para ello un preaviso de un mes de antelación. Esta medida dinamizará el mercado de alquiler y sin duda fomentará la competencia entre arrendadores por ofrecer mejores precios y servicios a los inquilinos si bien se nos antoja insuficiente para contrarrestar el resto de medidas contempladas en la Ley a favor de los propietarios. Hemos de tener en cuenta que cada nuevo alquiler supone unos costes elevados para el arrendatario (costes de mudanzas, honorarios de los servicios de administración de fincas, constantes problemas para la recuperación de las fianzas y constitución de nuevos depósitos…) por lo que la anterior modificación, a pesar de su innegable utilidad puntual, no parece que vaya a conllevar una movilidad generalizada de inquilinos en búsqueda del "alquiler perfecto" que comporte la pretendida reacción de los propietarios.

Por otro lado, el Anteproyecto de Ley pretende ser el enésimo intento de instauración del manido "desahucio exprés". Así, pese a los innegables avances procesales que pretende, la nueva regulación choca, como todas las tentativas anteriores, contra la falta de medios técnicos y humanos de la Justicia para implementarla. La teórica reducción de los plazos procesales y la agilización del procedimiento de desahucio encontrará el mismo éxito –escaso- que las anteriores modificaciones legislativas si no viene acompañada de un aumento de los medios para ponerla en práctica; aumento que pasa por una mayor dotación presupuestaria y la creación de nuevas plazas de funcionarios, lo cual parece una entelequia en los tiempos que corren.

Por último, entre otras medidas, el Anteproyecto de Ley contempla la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (las denominadas SOCIMI), extremo éste que algunos apuntan como el verdadero corazón de la reforma. Las SOCIMI nacieron en el año 2009 como instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento si bien su utilidad práctica hasta la fecha ha resultado prácticamente nula. Sin embargo, en el actual escenario y ante la perspectiva de creación del denominado "banco malo", este tipo de sociedades podrían convertirse en el vehículo idóneo para dar salida a muchos de los activos tóxicos que hoy pueblan los balances de nuestras entidades financieras. Con la nueva regulación, las SOCIMI (cuyos requisitos de constitución se han relajado en la nueva normativa) podrían adquirir dichos activos para ponerlos en alquiler, beneficiándose de importantes ventajas fiscales, favoreciendo así la "desintoxicación" de nuestras entidades financieras y haciendo que más de uno se pregunte por la oportunidad de la modificación, por su necesidad y por los verdaderos intereses que se esconden tras la misma.
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