El Canal Salat es una de las zonas contempladas en el PGOU para un futuro desarrollo urbanístico

El Canal Salat es una de las zonas contempladas en el PGOU para un futuro desarrollo urbanístico

Juan Carlos Ortego24/03/19 13:36
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El Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Menorca cuestiona el Plan General de Ordenación Urbana de Ciutadella por ser económicamente inviable. En las alegaciones presentadas ayer en el Ayuntamiento expone que ese defecto «es de entidad suficiente para valorar la retirada del Plan» y apela para ello a la tendencia de la jurisprudencia en la materia, severa con los planes que no cumplen la legislación urbanística «respecto a la sostenibilidad económica del planeamiento o la viabilidad de sus determinaciones».

La clave del argumento que manejan los aparejadores está en la valoración que el Plan realiza de las cesiones de suelo al Ayuntamiento (el 15 por ciento) de las distintas unidades de actuación. Con ello ha de financiar la urbanización de las mismas. Entre estas figuran la plaza Sevilla, Concòrdia, La Pau, Marino Benejam, Santa Bàrbara y unidades de Sa Farola, Santandria, Son Carrió y Son Cabrisas, además de Suelo Urbano Directamente Ordenado (SUDO) en Canal Salat, Ciutat de Palma, Son Marçal, General Morera, Es Port Vell y Melitón Pérez.

El cálculo que aparece en la memoria económica del PGOU lo valora en total en 45,3 millones de euros. Para los arquitectos, es 9. La clave de la diferencia es que en el primer caso no se tienen en cuenta costes de construcción, se valora como venta de producto terminado, y en el segundo, los aparejadores aplican la fórmula habitual para el valor residual del suelo aportado. Este cálculo sobre el 15 por ciento que se cede al Ayuntamiento divide el valor de venta entre 1,4 y resta los costes de la transformación urbanística o de construcción del producto inmobiliario.

Esa es precisamente la metodología que establece la Memoria de Viabiliad Económica, pero luego opta por el valor del producto inmobiliario acabado, una contradicción que revela la alegación de los aparejadores. «En la LOUS queda claro que las cesiones son de suelo libre de cargas de urbanización, no del valor de venta del producto inmobiliario acabado», declaran fuentes del Colegio.

A partir de ese criterio, los aparejadores desglosan un largo contraste entre los costes de construcción que figuran en el Plan y los que calcula el colectivo profesional, que se basa en la instrucción 1/2017 de la ATIB. Así, considera, por ejemplo, claramente exagerado el coste de construcción de 2.500 €/m2 de la estación de autobuses, que según dicha Instrucción debe fijarse en 993 €/m2.