Es Castell denegó de forma correcta una reparcelación

El Consistorio basó su decisión en el hecho que las dos fincas no se avenían con el límite del suelo urbano definido en el PGOU y en el PTI y que las parcelas resultantes de la unión no contaban, tampoco, con el mínimo de 400 metros cuadrados de suelo urbano exigido en las Normas Subsidiarias (NNSS) del municipio.

La Sala de lo Contencioso número 1 de Palma dio la razón en primera instancia a la entidad mercantil al considerar que el Ayuntamiento denegó incorrectamente la solicitud de reparcelación, una resolución que ha sido ahora revocada por la Sala del TSJB.

Oikos Minor y Asociados SA es propietaria de dos parcelas situadas en la urbanización Sol del Este. Una de las parcelas está clasificada como suelo urbano, con una superficie de 162 m2, y linda con la Avinguda des Port de Es Castell. La segunda parcela, con una superficie de 3.028 m2, está clasificada, en cambio, como suelo rústico y colinda con la anterior.

En febrero de 2008, la sociedad propietaria de los dos solares solicitó licencia de "reparcelación y regularización de parcelas", proponiendo su unión, para que, con su producto, resultaran dos fincas urbanas de 614,43 m2 y de 680,36 m2 (que lindarían, ambas, con el vial público por medio de una fachada de 15 metros lineales) y una finca rústica de 1.920,21 m2, sin fachada a vial.

Tres meses después, la Junta de Gobierno denegó la licencia de reparcelación solicitada por los motivos antes expuestos, junto a otros como el hecho que la finca rústica resultante de 1.920 m2 incumpliría la exigencia de superficie mínima de 30.000 m2 de suelo de secano.

Recurso
Una vez desestimado el recurso de reposición contra este acuerdo, Oikos decidió emprender la vía de los tribunales. El Juzgado de lo Contencioso le dio la razón. Explicó, en su demanda, que la clasificación del suelo urbano tiene naturaleza reglada, y aún cuando los instrumentos de planeamiento los hayan clasificado en otra categoría de suelo, no por ello dejan de tener la condición de urbanos si cuentan con los requisitos legales (dotación de servicios urbanísticos mínimos e integración en la malla urbana o consolidación por la edificación).

La sentencia estableció que los terrenos objeto de la reparcelación ya tenían la condición de urbanos por contar con los servicios mínimos, por lo que el Ayuntamiento denegó de forma incorrecta la solicitud, al tomar en consideración la naturaleza rústica de los terrenos "cuando, a pesar de lo que diga el PGOU, en la realidad cuentan con los servicios mínimos necesarios".

El Consistorio apeló esta decisión, argumentando que era "del todo improcedente" aprobar una reparcelación cuando esta figura viene referida al supuesto de "agrupación de fincas incluidas en el polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan", y, en este caso concreto, no existe polígono o unidad de actuación que afecte a las citadas fincas. Asimismo, afirmó que era incierto que las dos fincas merezcan la condición de suelo urbano "por servicios", ya que se trata de dos fincas distintas, una de ellas con servicios, y, precisamente por esto, clasificada como suelo urbano, y otra carente de ellos. Además, agregó que la única parcela clasificada como urbana, de 162 m2, no tiene la superficie como para permitir la división en otras parcelas que cumplan con la parcela mínima (400 m2).

Oikos, por su parte, se opuso al recurso alegando que constituía una "mera reiteración" del escrito de contestación a la demanda, y también, en cuanto al fondo.

Legitimación
Sobre el primer motivo de oposición, ha resuelto el TSJB en su reciente sentencia que resulta "sencillamente absurdo" denegar legitimación para recurrir en apelación a la administración autora del acto administrativo que ha sido revocado por la sentencia". La Sala ha discutido, por lo que respecta al segundo motivo, que los dos terrenos deban considerarse urbanos, como estableció el Juzgado de lo Contencioso. Así, pese a concordar con la doctrina expuesta en la sentencia en primera instancia, en el sentido que los terrenos que dispongan de los servicios básicos y estén integrados en la malla urbana, tienen la condición de suelo urbano, el TSJB discrepa con el fallo en el modo de hacer extensiva esta doctrina a "los terrenos objeto de reparcelación" en general, sin distinguir que la operación afecta a dos fincas distintas y con tratamiento urbanístico distinto. De esta manera, "no cabe integrar como un terreno único y homogéneo lo que son dos parcelas catastrales y dos fincas registrales distintas, haciendo participar a una de las condiciones urbanísticas de la otra".

Conclusión
La Sala es clara al concluir que "por el simple hecho" que una de las parcelas sea urbana, "no se puede atribuir dicha condición a otra parcela colindante vecina, clasificada como suelo rústico, y que –en contra de lo que sostenía la primera sentencia- no dispone de los servicios urbanísticos básicos, ya que se encuentra a la espalda de la parcela urbana y separada del vial y de los servicios" por el primer solar. En resumen, para el TSJB, "una de las dos parcelas sí es suelo urbano y cuenta con todos los servicios, pero la otra no tiene acceso directo al vial y servicios, al estar separado de los mismos por otra finca distinta". "El simple hecho de colindar con suelo urbano –insiste la Sala- no atribuye la condición de suelo urbano ya que, de aplicarse este parámetro de actuación, el suelo urbano se extendería por contagio como 'una mancha de aceite' (en expresión de la Jurisprudencia)".

Superficie mínima
Así las cosas, "queda desactivado el elemento tomado en consideración por la sentencia de instancia para estimar el recurso", ya que "una vez que sólo reconocemos la condición de suelo urbano en una de las dos parcelas objeto del proyecto de reparcelación, ya surgen todos los impedimentos apreciados por el Ayuntamiento para denegar la reparcelación". El primero, y más relevante, es que la parcela de suelo urbano "no tiene la superficie mínima suficiente como para permitir su división en parcelas que cumplan con la parcela mínima exigida por el PGOU para poder tener la condición de solar".