Una joven pareja de Ciutadella lleva varias semanas intentando vender su piso. Es una buena vivienda, luminosa, con buenos acabados y pocos vecinos. Los anuncios de venta han hecho efecto, y reciben visitas de manera más o menos periódica. Algunos de los que han visitado la vivienda estaban dispuestos a quedársela, pero solamente les faltaba un detalle, el dinero. Poco después, llamaban a la pareja y les explicaban, apesadumbrados, que el banco no les facilitaba el crédito y que no podían comprar. La situación no pasaría de anécdota si no fuera porque se produce con bastante frecuencia. Algunos dirán que es porque las entidades financieras tienen cerrado el grifo del crédito desde hace años, pero hay quien entrevé en esta situación algo más preocupante, una estrategia de los bancos para conseguir vender sus viviendas antes que las de los particulares.
La denuncia proviene de las agencias inmobiliarias y de los promotores. Algunos acusan a los bancos de ejercer una competencia desleal a la hora de vender sus inmuebles. Y es que los bancos se están convirtiendo en las principales agencias inmobiliarias de la actualidad. Tras conceder hipotecas de dudosa fiabilidad durante la época de la burbuja inmobiliaria, han visto ahora como muchas personas no pueden pagar las cuotas mensuales. Entonces, la vivienda pasa a manos de las entidades financieras, quienes poco a poco han acumulado gran cantidad de pisos y casas en todo el Estado. Además, a los casos particulares hay que sumar los inmuebles que los bancos han incorporado a su patrimonio después de que los promotores que les habían solicitado dinero no lo hayan podido devolver. El resultado del conjunto es un montón de viviendas que los bancos quieren quitarse de encima, más aún con las últimas medidas legislativas impulsadas por el Gobierno central.
Ante este panorama, las entidades financieras han sacado al mercado una cantidad considerable de pisos y casas a precios impensables pocos años atrás. En algunos casos, en cuestión de cuatro años, una vivienda ha pasado a costar la mitad. El ciudadano que busca una vivienda tiene claro que quiere aprovechar esta situación, y hacerse con un piso con el que años atrás solamente podía soñar. Por ejemplo, una promoción de pisos en Ciutadella pasó hace pocos meses a manos de una entidad bancaria después de que el promotor se declarar en quiebra. Hasta ese momento, se habían vendido la mitad de los pisos. El banco se hizo con los pisos vacíos y la promoción se ha vendido en su totalidad. Normal, si se tiene en cuenta que el precio de las viviendas se ha rebajado, en algunos casos, a más de la mitad de su precio original, y que los bancos ofrecen muchas facilidades a quienes quieren comprar un piso de su propiedad.
Esta, de hecho, es una de las situaciones que denuncian las agencias inmobiliarias y los promotores. Para sus viviendas, las entidades financieras no tienen problemas en conceder un crédito a sus clientes. Incluso en algunos casos se llega a ofrecer un crédito que alcanza hasta el 120 por ciento del precio del piso, cuando en el mercado libre es prácticamente impensable conseguir más del 80 por cien. "En cambio, para aquellos particulares que quieren comprar una vivienda que es propiedad de un particular o de un promotor, todo son problemas", aseguran desde una agencia inmobiliaria de la Isla.
ASÍ NO HAY QUIEN VENDA
Esta actitud no solamente perjudica a las agencias, sino también a los particulares que quieren vender su vivienda, ya sea por cambio de residencia o, en los casos más graves, porque no pueden pagar la hipoteca y quieren venderla para sacar un dinero con el que cancelar el crédito con el banco antes de que les quite la casa.
Así, otra agencia inmobiliaria apunta que "si el banco no da créditos para comprar viviendas que no sean las suyas, los particulares no pueden vender sus pisos, y se ven claramente perjudicados y, en algunos casos, sumidos en una situación personal muy delicada".
Las dificultades de los vendedores particulares y de los promotores van más allá, según los agentes inmobiliarios. Se han producido casos, aseguran, de clientes que han acudido a un banco para solicitar financiación para la compra de una vivienda propiedad de un particular. El banco, entonces, ha aprovechado para hacerle una contraoferta, y ofrecerle una vivienda de su propiedad, con la ventaja de que para ésta última operación, la financiación estaba asegurada. "Son empresas, y están en su derecho de querer vender su stock inmobiliario, pero con estas actitudes no hay manera de vender un piso", comenta un promotor inmobiliario.
Esta situación se produce más en Ciutadella, explican los agentes. Primero, porque es donde más oferta de viviendas existe actualmente, y segundo, porque es la zona de la Isla que más promociones a gran escala ha visto crecer en los últimos años, y por tanto, también es donde más promotores han mordido el polvo y han tenido que ceder todas sus viviendas a los bancos para saldar su deuda, ya sea en la totalidad o en parte. Además, según explican desde una reputada agencia, en Ciutadella la mayoría de compradores de pisos proceden del mercado español, y éstos conocen mejor la situación del stock bancario. Igualmente, el perfil de vivienda que solicitan se puede ajustar a la oferta que tienen los bancos. En cambio, en el otro extremo de la Isla, el perfil de comprador es más extranjero, y sus pretensiones se alejan del stock que generalmente tienen los bancos.
Cuantificar cuánto peso tiene ahora mismo el stock inmobiliario de los bancos sobre el total del mercado de la vivienda en Menorca es complicado, apuntan desde varias agencias. No obstante, echando un vistazo por varios portales inmobiliarios, se puede observar que la oferta es cuantiosa. Uno de ellos, por ejemplo, sitúa en 117 su stock en Menorca, aproximadamente el 10 por ciento del total de Balears. No obstante, un vendedor explica que "en la Isla no se han ejecutado tantas promociones como en el resto de la comunidad, y por lo tanto, aquí no estamos tan afectados como en el resto del Archipiélago".
La competencia de los bancos a la hora de vender viviendas ha sido un nuevo golpe para los promotores inmobiliarios según aseguran varios de ellos. Así, hace unos días este sector ya expresaba su sorpresa por la posibilidad vehiculada desde el Ayuntamiento de Es Mercadal de que las obras públicas se paguen mediante la cesión de suelo municipal, puesto que actualmente estos agentes ya tienen en su balance demasiadas propiedades inmobiliarias que no pueden comercializar.
"Ya es difícil hoy en día vender un piso, y con esta competencia desleal de los bancos, la cosa resulta prácticamente imposible", aseguran desde los promotores.
EL EFECTO SOBRE LOS PRECIOS
Los bancos están comercializando viviendas a precios muy bajos si se comparan con los de años anteriores. Así, ya se pueden encontrar pisos de 60 metros cuadrados por algo más de 70.000 euros, o áticos de dos plantas con cochería incluida y aire acondicionado por unos 140.000. Y claro, si la competencia baja el precio, los particulares no pueden pretender fijar precios más altos, por aquello de busque, compare y si encuentra algo mejor, compre.
Esto ha obligado a bajar precios, decisión que tiene dos efectos. El beneficioso para quien quiere comprar, y el perjudicial para quien quiere vender. A las agencias también les supone un perjuicio, porque trabajan a comisión según el valor del inmueble comercializado. Además, en el caso de viviendas de bancos, aseguran que la comisión que reciben es mucho menor que la que ingresan por las ventas de particulares. "En algunos casos, no cubrimos ni los gastos", aseguran desde una agencia.
Sea como sea, todo apunta a que esta situación va a seguir en los próximos meses, e incluso las entidades financieras pueden incrementar sus esfuerzos para vender sus viviendas. El Gobierno central así lo quiere para sanear el sistema financiero. Esto significa que para unos seguirán los chollos, y para otros la pesadilla.
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