Si el criterio se centrara en no superar el 30 % de los ingresos el número de viviendas necesarias ascendería a 154.000.

Inmobiliaria en el centro de Palma. | M. À. Cañellas - M.A. CAÑELLAS

Enrique Fueris22/02/25 4:00
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Baleares necesitaría 91.000 viviendas a precio asequible, tanto en régimen de compra como de alquilar, para dar respuesta a la crisis habitacional y destensionar el mercado inmobiliario. Eso en el mejor de los escenarios, el que contempla destinar un máximo del 40 % de la tasa de esfuerzo de las familias -o lo que es lo mismo, de sus ingresos económicos totales- para afrontar el coste de la vivienda. Se trata del escenario menos restrictivo de los dos presentados en el estudio de Atlas Real Estate Analytics, Informe de vivienda asequible en España. El segundo aplica un criterio que considera como asequibles las viviendas cuyo coste no supere el 30 % de la tasa de esfuerzo de las familias. Este cálculo incluye también viviendas para colectivos con necesidades especiales que entrarían en la categoría de vivienda social. En este caso, el número de viviendas necesarias asciende a 154.000.

De hecho, este último cálculo es el que se ajustaría a las necesidades reales teniendo en cuenta los criterios de tasas de esfuerzo máxima establecidos en la Ley 12/2023 del 24 de mayo por el derecho de vivienda, «supuestamente con el objetivo de que toda la población viva sometida a una tasa de esfuerzo inferior al máximo recomendable», señala el informe para puntualizar que ese supuestamente responde a las imprecisiones de los datos públicos disponibles.

Asimismo, el estudio asevera que con este volumen de viviendas «se reduciría de manera drástica y prácticamente total el problema de la tasa de esfuerzo en España». El número de viviendas necesarias en todo el país sin superar el umbral del 30 % de la tasa de esfuerzo es de 3,5 millones. Relajando los requisito y subiendo la tasa máxima de esfuerzo al 40 % la cifra baja hasta los 2,1 millones.
Por otro lado, el estudio se detiene en algunas peculiaridades territoriales, entre ellas la oferta inmobiliaria de Baleares (que en ambos cálculos se ubica entre los cinco primeros en el ránking provincial), «fundamentalmente enfocada a público internacional», de manera similar a lo que sucede en otros puntos como Alicante.

Una de las consecuencias inevitables del contexto inmobiliario actual y de los condicionantes que van a seguir acompañándolo en los próximos años es la preminencia del alquiler sobre la compra de vivienda. «Las proyecciones apuntan a que la proporción de población viviendo en alquiler continuará aumentando en los próximos años». Las dificultades para adquirir una vivienda en propiedad, reza el estudio de Atlas, «seguirán reforzando esta tendencia», la cual «se espera que tenga un impacto estructural en el mercado residencial español».

Entre las causas que alimentan la crisis habitacional, el estudio pone el dedo en el déficit de producción de vivienda tanto libre como protegida, las dificultades de ahorro de los hogares por el encarecimiento de la vida, la elevada inflación postpandémica y la subida de los tipos de interés o la evolución de los costes de construcción. En este último punto, se explica que estos costes han crecido un 58,5 % desde 2006, incremento alimentado sobre todo por la evolución alcista de los últimos años. Esta subida ha superado en un 30 % el ritmo de crecimiento de los salarios. Las soluciones propuestas no se salen del recetario del sector en los últimos años: habilitar más suelo edificable, reducir el pago inicial necesario o reducción de la carga impositiva a la vivienda a lo largo de toda la cadena de construcción.