Un no residente que compra una segunda vivienda en las Balears es todo un negocio para nuestras islas. Una de esas villas en Bendinat, Son Vida, Costa d'en Blanes, Andratx, puerto de Pollença, Eivissa, etc. que se anuncian por precios superiores a los tres millones de euros son una fuente económica. Una vivienda en torno a la cantidad referida (3.000.000) paga al adquirirse un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de 90.000 euros por el primer millón y un 11,5% de la cantidad desembolsada a partir de dicha cifra. En nuestro caso serían 320.000 euros, no es de extrañar que en el proyecto de presupuestos del Govern para 2023, este impuesto junto al de Actos Jurídicos Documentados (AJD) prevea una recaudación de casi 1.000 millones de euros. Es decir, cerca del 19% de los ingresos previstos.
Pero esta adquisición por un no residente genera también ingresos en el sector privado. Normalmente, un 5% o incluso más como comisión de venta, un 1% que cobrará el abogado y el asesor fiscal, los honorarios del notario y del registro, las altas de electricidad y agua, etc. Probablemente al 11,5% inicial del ITP debamos incluir de un 7 a un 8% adicional hasta totalizar en torno al 19%. Curiosamente el Banco de España a finales de los 90 consideraba que una vivienda adquirida por un no residente se mantenía de media en su propiedad 19 años. Si aceptamos esta cifra (muy conservadora) el coste de adquisición periodificado por un no residente sería del 1% anual (30.000 euros).
Pero una vivienda también paga impuestos anuales. El IBI urbano puede tener un tipo entre 0.40% y 1.10% (rústico 0.30 a 0.90) del valor catastral que en teoría debería ser 2,1 veces el valor de mercado según los expedientes de valoración que realiza la agencia tributaria. Es decir, aproximadamente nos movemos al menos en valores cercanos al 0,25% del valor del inmueble anualmente. En nuestro caso no sería raro que fueran 7.500 euros anuales. Pero las viviendas no son eternas, hay que pintarlas, remozarlas, pagar seguros, reparar los daños, etc. Nuestra ley tributaria permite una depreciación del 3% anual del valor de la construcción que en el caso de estas villas superará muy posiblemente un tercio del valor total de adquisición, lo que representaría un 1% adicional anual.
Pero no es todo, hay más conceptos: mínimos de agua, electricidad, tasa de incineración, basuras, cuotas de propiedad, impuesto de patrimonio, etc. Y como no, un propietario necesitará jardinero, cuidado de piscinas, seguridad, etc. Si sumamos el 1% de la compra, el 1%, de la depreciación, el 0,25% del IBI y todo lo demás, llegaremos a una cifra entre el 2,5 y el 3% del valor de compra, en nuestro caso entre 75.000 y 90.000 euros anuales.
Mi padre me recordaba hace casi tres décadas una tertulia en Sóller. Uno de los participantes se quejó de que había demasiados turistas y que deberían venir menos y gastar más, a lo que otro le contestó que lo mejor sería que viniera uno y gastará por todos y Joan Ensenyat con sorna remató: saps que et dic, que no vinguin i que enviïn els diners. Hoy hemos conseguido este absurdo, ricos que compran casas que algunos apenas visitan y que nos envían 90.000 euros cada año. Por fin, la tan esperada solución a la congestión, y ahora que lo hemos conseguido, lo prohibimos.
