POR CATEGORÍA. Los 257 establecimientos de tres estrellas analizados correspondientes al año 2022 cuentan con un total de 70.143 plazas repartidas en 30.519 habitaciones. Cada establecimiento tiene una media de 119 habitaciones. El valor de cada habitación se sitúa en 87.879 euros y cada establecimiento, 10.435.725 euros. El valor total de los hoteles de tres estrellas es de 2.681.981.200 euros y ha disminuido un 17,73%, puesto que en 2018 era de 3.260.003.235 euros. Se da la circunstancia de que hay menos hoteles de tres estrellas ahora que en 2018.
Los 436 establecimientos de cuatro estrellas cuentan con 73.099 habitaciones que acogen 158.171 plazas. De esta manera, la media es de 168 habitaciones por establecimiento. El valor de cada habitación se sitúa en 140.951 euros y de cada establecimiento, en 23.631.759 euros. El valor total de los establecimientos de cuatro estrellas es de 10.303.446.983 euros. En 2018, el valor de los establecimientos de cuatro estrellas en 2018 era de 7.923.178.121 euros. Es decir, que ha aumentado un 30,04%.
Mientras que los 47 establecimientos de cinco estrellas analizados cuentan con un total de 5.741 habitacioines y 11.728 plazas. El número de habitaciones por establecimiento es de 122. El valor de cada habitación alcanza los 295.085 euros y el de cada establecimiento es de 36.041.818 euros. El valor absoluto de los hoteles de cinco estrellas es así de 1.693.965.465 euros. El valor de los establecimientos de cinco estrellas se ha incrementado un 76,03%, puesto que en 2018 era de 962.303.319 euros.
VALOR POR HABITACIÓN. El valor por habitación en 2022 quedó fijado en 134.231 euros, mientras que en 2018 era de 115.994 y de 115.682 en 2017. Es decir, aumentó en 2022 un 16,03% respecto a 2017 y un 15,72% en comparación con 2018. Hay que considerar que continúa el trasvase de habitaciones. El informe señala en este sentido que los últimos datos del Institut Balear d'Estadística, que corresponden a 2021, señalan que hay 5.054 habitaciones más que en 2018. En este sentido, las habitaciones de tres estrellas eran el 36% del total en 2018, mientras que en 2022 suponías solo el 27,9%.
En cambio, las habitaciones de cuatro y cinco estrellas han aumentado de forma importante. En 2022, las habitaciones de cuatro estrellas eran el 66,8% y cuatro años antes representaban el 59,5%. Finalmente, las habitaciones de cinco estrellas subieron del 4,5% del total en 2018 al 5,2% en 2022.
En función de la categoría, el mayor incremento de valor se produce en las habitaciones de cinco estrellas. En este sentido, el valor de una habitación de cinco estrellas en 2017 era de 211.937 euros, aunque bajó hasta los 201.456 euros en 2018. En 2022, la habitación de cinco estrellas alcanzaba un valor de 295.085 euros. Es decir un 39,23% más que en 2017 y un 46,48% más que en 2018.
El valor de la habitación de cuatro estrellas en Mallorca se situó en 140.951 euros en 2022, que es un 5,35% más que en 2017 y un 11,78% más que en 2018. El comportamiento del valor de la habitación de tres estrellas ha sido muy diferente. En este sentido, el valor en 2022 se situó en 87.879 euros, que es un 1,01% más que en 2017, pero que supone un retroceso del 0,72% en comparación con 2018.
MUNICIPIOS Y ZONAS. Andratx es el municipio turístico de Mallorca con un precio medio de la habitación más elevado, puesto que alcanza los 194.160 euros. En segundo lugar se sitúa Muro (172.513), por delante de Sant Llorenc (165.348) y Calvià (160.074). A continuación figuran Pollença (148.244), la Platja de Palma (139.762), Alcúdia (131.848) y Palma Ponent (126.449). El precio de la habitación más económica es de s'Arenal de Llucmajor (55.114).
El valor medio por establecimiento es de 19.837.018 euros. El municipio con un mayor valor medio por establecimiento es Muro. Cuenta con un total de 30 establecimientos, con una media de 224 habitaciones y 507 plazas. Suponen el 4,05% de los establecimientos y el valor medio es de 38.678.107 euros. El segundo municipio con un mayor valor de su planta hotelera es Sant Llorenç. Totaliza 61 establecimientos que cuentan con una media de 174 habitaciones y 391 plazas. Suponen el 8,24% del total de los establecimientos de Mallorca. Su valor medio es de 28.707.821 euros. A continuación, también por encima de los 25 millones de euros de valor medio por establecimiento figuran Andratx (27.875.325 euros y Alcúdia (25.273.987 euros.
Calvià es el municipio con un mayor valor absoluto de la planta hotelera. En total, la planta hotelera de Calvià formada por 154 establecimientos, que cuentan con 23.660 habitaciones y 51.059 plazas tiene un valor de 3.787.291.924 euros. La planta hotelera de la Platja de Palma, solo la vacacional, está formada por 110 establecimientos cuenta con 14.647 habitaciones y 30.860 plazas y tiene un valor de 2.047.104.539 euros.
La tercera planta hotelera con mayor valor es la de Sant Llorenç des Cardassar. Son 61 establecimientos, 10.591 habitaciones y 23.879 plazas con un valor de 1.751.177.059 euros.
Por zonas turísticas, los establecimientos de Ponent de Mallorca, con 62.887 plazas, tienen un valor de 4.613.113.260 euros. Supone el 31,43% el valor total de los hoteles de Mallorca. En segundo lugar destaca el Llevant de Mallorca con 50.748 plazas y un valor de 2.870.193.644 euros.
ANÁLISIS. El informe de valoración de la planta hotelera vacacional de Mallorca en 2022, elaborado por Tasalia, presenta importantes novedades respecto a los estudios anteriores. En 2022, Tasalia ha realizado tres análisis de sensibilidad que proporcionan información sobre la futura evolución del valor de la planta hotelera.
En primer lugar, Tasalia ha evaluado el valor respecto a la tasa de interés. De esta manera, contando con el mismo apalancamiento, RevPar (ingreso medio por habitación disponible), ADR (tarifa media) y GOPPAR (beneficio operativo bruto por habitación disponiblede) de 2022, Tasalia ha evaluado el comportamiento del valor con la variación de la tasa de interés en el 3%, el 3,25%, el 3,50% y el 4%. De esta manera, el valor por habitación descendería entre 7.593 euros (tasa de interés al 3%) y 34.959 euros (tasa de interés al 4%). Así, la pérdida de valor oscilaría entre el 5,66% y el 26,04%. El valor absoluto de la planta hotelera descendería 830,37 millones de euros para una tasa de interés al 3%, pero el retroceso podría alcanzar los 3.823 millones con la tasa de interés al 4%.
El segundo análisis de sensibilidad hace un pronóstico para 2023 considerando un incremento del RevPar del 8% respecto a 2022 y un incremento del ADR del 15%. Tasalia, aplicando estos pronósticos, ha realizado un análisis del comportamiento del valor. De esta manera, con el mismo tipo de interés que en diciembre del pasado año, el precio medio de la habitación se situaría en 2023 en 144.970 euros, que es un 8% más que en 2022. Si la tasa de interés alcanzara el 3%, el valor de la habitación sería de 136.769 (1,8%). La habitación perdería valor en todos los casos si el tipo de interés oscilara entre el 3,25% y el 4%. En el peor de los casos, con el tipo de interés al 4%, el valor de la habitación se situaría en 107.213 euros, lo que supone un retroceso del 20,12%.
El tercer análisis de sensbilidad realizado por Tasalia enlaza el valor inmobiliario y la adopción de criterios ESG por parte de las empresas hoteleras. Los criterios ESG, environmental, social and governance en inglés, se refieren a factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo que se tienen en cuenta a la hora de invertir en una empresa. La tasadora ha determinado siete grupos de hoteles con respecto a la adopción de los criterios ESG. Los mejores cuenta con el rating AAA (hotel líder innovador), mientras que los más rezagados en la adopción de los criterios ESG tendrían un rating CCC (hotel lagarto tardío). La valoración de 2022 se ha asociado al rating promedio, el BBB. De esta manera, el valor de la planta hotelera podría experimentar sustanciales variaciones. De esta manera, el valor de la habitación con un rating CCC (lagarto tardío) se quedaría en 99.274 euros, lo que supone un retroceso de 22.886 euros (-26,04%). El valor absoluto de la planta se quedaría en 10.856 millones de euros, tras perder más de 3.822 millones de euros. En cambio, con el rating AAA (líder innovador) experimentaría un avance sustancial. La habitación tendría un valor medio de 180.004 euros, que son 29.967 euros más. El incremento se situaría así en el 34,10%. Mientras que el valor final de la planta hotelera alcanzaría los 19.685 millones de euros, tras incrementarse en más de 5.005 millones.
