¿Cómo se puede hacer el cambio? Los hipotecados tienen tres formas para cambiar las condiciones de su préstamo: a través de una novación, a través de una subrogación o a través de una cancelación. Estas tres formas son igual de válidas, pero conllevan unas condiciones y unos costes diferentes.
La subrogación de la hipoteca, paso a paso
«En iAhorro estamos viviendo los meses con mayor número de peticiones de subrogación hasta la fecha y la previsión es que siga siendo así durante un tiempo», asegura Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador hipotecario.
Pero ¿qué es una subrogación? La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de banco para cambiar también sus condiciones: conseguir tipos de interés más bajos, un cambio de deudor o titular, menos comisiones, menos vinculaciones, un cambio en el plazo de amortización o pasarse directamente de un tipo de hipoteca a otro.
Para pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo a través de una subrogación lo primero que hay que hacer es buscar las ofertas que más nos interesen, sean del banco que sean. Si la que más se adecúa a nuestras necesidades está en otra entidad, habrá que comunicarle nuestra intención de subrogar una hipoteca ya existente al nuevo banco. A partir de ahí, si la entidad en cuestión nos acepta como clientes, será ella quien le trasladará al banco habitual la intención de subrogar la hipoteca y comenzará todo el papeleo para que se haga efectiva. En este caso, es la nueva entidad la que asume la mayoría de los costes de la operación y no el cliente.
No obstante, en caso de que un cliente pida una subrogación, el banco con el que tiene la hipoteca desde el inicio dispone de 15 días naturales para igualar las condiciones que le ofrecen en otra entidad, de esta forma, mantener el cliente y la hipoteca en su entidad. De este modo, busca que este haga una novación y no una subrogación.
La novación de la hipoteca, paso a paso
¿Qué es una novación? También conlleva una mejora o un cambio de condiciones de la hipoteca, pero en este caso se produce dentro de la misma entidad bancaria, ya sea reduciendo los intereses, las comisiones o vinculaciones de la hipoteca o implementando un cambio de producto: de hipoteca variable a fija, como es el caso.
Por un lado, puede ser el cliente quien pida este cambio de condiciones al banco si ve que han mejorado con el tiempo, pero también puede ser la propia entidad financiera la que le ofrezca al cliente hacer una novación para evitar que este se vaya a otro banco. Eso sí, en cualquiera de los supuestos, el cliente y la entidad bancaria deben llegar a un acuerdo, para que dicha novación se produzca.
La cancelación de la hipoteca, paso a paso
Por otra parte, también existen las cancelaciones. Con la cancelación de la hipoteca lo primero que hace el usuario es amortizar la hipoteca en su banco inicial, normalmente pidiendo otra hipoteca en otra entidad. Es decir, termina de pagar el préstamo hipotecario que había pedido para que le den uno nuevo. ¿Cuándo se hace una cancelación para cambiar la hipoteca de banco? Hay dos opciones: cuando la entidad no nos da la opción de hacer una subrogación o cuando tenemos dinero que amortizar.
Para cancelar o amortizar de forma anticipada la hipoteca lo primero que tiene que hacer el usuario es buscar la oferta que más le convenga en una entidad distinta con la que firmó en un primer momento el préstamo hipotecario. La persona en cuestión debe plantearle a esa segunda entidad su caso, estudiar las ofertas y escoger la más atractiva. Después puede mostrarle esa oferta a su banco para darle la opción de que le proponga una novación o, directamente, acudir al notario para firmar las escrituras de la cancelación y del nuevo préstamo hipotecario. A partir de ese momento, el cambio de entidad a través de la cancelación quedará formalizado.
Lo que el usuario debe tener en cuenta es que, en este caso, al contrario de lo que pasa con la subrogación, es él quien asume los costes de notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura, entre otros gastos, y no la entidad financiera. También deberá pagar una comisión por amortización anticipada.
Los bancos prefieren la cancelación
Según explica el director de Hipotecas de iAhorro, «las peticiones de subrogaciones están creciendo muchísimo, pero, en general, la banca no quiere hacer subrogaciones como tal, sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar una nueva con otro banco» y no perjudique a la imagen de la entidad en cuestión.
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