El anuncio del Gobierno en relación a modificaciones legislativas para exigir una justificación del arrendamiento destinado a uso distinto del de vivienda, celebrado por temporada, ha devuelto el tema sobre la irresoluble cuestión de la carencia de vivienda a precios asequibles, a los debates públicos. Una lectura compartida entre tertulianos ha sido la escasa eficacia de la legislación dictada en los últimos años para rebajar el precio de alquiler. La ineficacia para incidir en una disminución de los precios ha sido analizada por profesionales del Derecho en Cataluña, con una consideración muy crítica y negativa, en unas jornadas recientes. Concluyen que la posesión de una vivienda ha dejado de ser un derecho real, para pasar a ser solo un derecho formal. La incapacidad de la Administración para resolver la carencia de viviendas, ha llevado a imponer a los particulares la posibilidad de expropiación o limitación de precios de alquileres, así como la cobertura jurídica de la ocupación ilegal, distorsionando el mercado, sin conseguir el objetivo propuesto de reducir precios, pero ahuyentando la oferta. Esto no afecta solo a los grandes tenedores, sino a todos los pequeños propietarios en gran medida. La desprotección del propietario es clara en detalles como que se impide cortar los suministros a inquilinos con contrato, algo lógico, pero igualmente a quienes han cometido allanamiento de morada ocupando el edificio, ocupación que no se resuelve sin intervención del juez, con plazos muy lesivos para el dueño de la finca. Como si el ocupa tenga la misma legitimidad que el inquilino legal. Ello ha generado un nuevo negocio, el reaseguro de la vivienda para garantizar al propietario el cobro de rentas, ante la inseguridad jurídica actual, lo que se conoce como alquiler seguro, garantizado por aseguradoras privadas.
Debería existir patrimonio público para alojar a personas vulnerables que deben abandonar una vivienda, en lugar de prolongar el uso indebido de una finca privada, la cual podría acoger a un nuevo inquilino o comprador. Más aún, la coyuntura internacional ha producido un incremento de costes del 30% o más en la producción de viviendas, sin una disponibilidad económica de los usuarios para poder asumirlos. Habría que apuntar también a la falta de personal joven dispuesto a relevar a los trabajadores especialistas, ya escasos, lo que dificulta gestionar un ajuste de precios en base a la productividad, en el sector de la construcción. Todo ello reduce la producción de viviendas.
Otra arista del problema, heredada de normativas anteriores, es la cantidad ingente de viviendas de promoción pública que al cabo de un período fueron objeto de compraventa, por una disposición que nunca debió dictarse. La propiedad de la vivienda no debe ser objetivo final y, actualmente, se está trabajando con otras fórmulas como la cesión de uso a sociedades o cooperativas, o la promoción de viviendas de alquiler, solución mucho más realista, porque impide especular sobre una promoción pública. Sin duda, hay que poner el cerco a las promociones con finalidad puramente especulativa o en manos de fondos de inversión. Debe pensarse en un nuevo paradigma, mediante colaboración público-privada, en que la producción de viviendas plurifamiliares no sea un negocio especulativo, sino un servicio profesional, para alojar en alquiler, o en concesión de uso, a las personas que lo requieran.
El Decreto Ley que prepara el Gobierno pretende inventariar y exigir justificación de los alquileres especiales, de corta duración o turísticos, lo cual será positivo. Más allá de ello, habría que aflorar aquellos compromisos de arrendamiento que no estén registrados. Deberían conocerse todos los contratos de alquiler, y el censo de casas vacías, comprobado. El número de visitantes en Balears que residen en casas de amigos, más de dos millones, equivale a que en todas las viviendas censadas se alojen dos o tres familias cada año. Es una cantidad excesiva para ser real. No cabe duda que tanto los isleños como los compradores de otros países o regiones, en una cierta proporción, alquilan, no siempre liquidando impuestos y con autorización, a supuestos amigos. Puede haber un grupo de compradores extranjeros que alquilan sus propiedades, quizá sin declarar el uso turístico ni liquidar impuestos, favoreciendo la gentrificación, para rentabilizar el uso estacional de la propiedad. Todo eso requiere control, regulación y trasparencia fiscal.
Otro tema es el de las casas vacías. Se estiman en más de 100.000 en Balears, aunque este dato es cuestionable y, según la Ley 5/2018 de Balears, deben transcurrir más de dos años para que se considere desocupada una vivienda. La normativa urbanística en muchos casos ha determinado una densidad baja en los núcleos urbanos, lo que dificulta la rehabilitación de viviendas antiguas, por el exceso de coste. La reciente Ley 3/2024 de medidas urgentes en material de vivienda en Balears, viene a corregir este problema, reduciendo a 60 m2 la superficie por vivienda en edificios plurifamiliares, y admitiendo el cambio de uso de local a vivienda, dando mayor iniciativa al sector privado, aun cuando deberá verse si las condiciones de precio son atractivas, a menos que se reduzcan los costes actuales de construcción, o van a requerir aportación de ayudas públicas, para incrementar el número de viviendas.
En cualquier caso, esa nueva normativa es un camino a consolidar, sin olvidar la inversión pública directa en viviendas de promoción oficial, que sin duda requiere un incremento, especialmente en una comunidad como la nuestra, sometida a un excesivo crecimiento de población.
Por otra parte, se ha legislado poco sobre las viviendas vacías o edificios sin construir, muchas veces solares que crean vacíos u0rbanos indeseados, por culpa de la especulación. Recordemos el antiguo cine Consey, en la plaza de la Esplanada en Maó, donde el Plan General reguló una edificabilidad aumentada para esta parcela en relación al resto de la plaza. Esta determinación inadecuada, que debería rectificarse, no fue suficiente para que el precio fuera atractivo en el mercado, y el solar se quedó vacío, sin edificar. Casos como este merecen un análisis específico y la aplicación de tasas penalizadoras progresivas, que tengan un espíritu expropiatorio, si no se consigue ejecutar la edificación prevista en el terreno de que se trate, en un tiempo razonable. El saneamiento de la ciudad requiere medidas correctoras, a veces sencillamente fiscales, que permitan devolver al uso todo ese patrimonio decrépito, dejado ahí a veces por incapacidad económica del promotor, o por pura codicia, cuando se espera que el solar vaya subiendo de precio indefinidamente. El suelo tiene demasiado valor en la configuración de nuestras ciudades, y en la construcción de viviendas, como para que intereses espurios, basados en la especulación, lo alejen de su destino.
