IRPF: La otra cara del arrendamiento

Cada vez hay más inmuebles para alquilar. Muchos propietarios que pretendían vender se han visto obligados a cambiar el cartel de "Se vende" por el de "Se alquila". Al aumentar la oferta, y al haberse reducido la renta disponible de los inquilinos, los precios de los alquileres han ido disminuyendo.

Muchos caseros prefieren obtener una renta por el alquiler de sus inmuebles que están para vender que mantenerlos desocupados, ya que además de provocarles gastos (IBI, Basuras, Comunidad, Vado, gasto mínimo de luz y agua, etc..) que no resultan fiscalmente deducibles, les generan una imputación "virtual" que incrementa su base imponible en el IRPF.

Sin embargo, no pocos propietarios tienen problemas para mantener las condiciones de los contratos de arrendamiento firmados hace unos años en sus términos originales, circunstancia a la que cabe añadir las cada vez más habituales dificultades para el cobro de las rentas. Como nunca antes, la búsqueda de un inquilino estable, un funcionario, por ejemplo, se ha convertido en una odisea.

En el supuesto de que el propietario haya optado por el alquiler, una vez cerrado el ejercicio será el momento de rendir cuentas con Hacienda. Al efecto deberá declarar el beneficio que ha obtenido con el arrendamiento, deduciendo de los ingresos los gastos necesarios para obtenerlos y que hayan corrido a su cargo en concepto de intereses, tributos, conservación y reparación, primas de seguro, suministros, Comunidad de Propietarios, saldos de dudoso cobro, amortización de la vivienda y de las instalaciones, mobiliario y enseres, etc.

Indicar que el importe total máximo a deducir por los interesesy los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada vivienda, de la cuantía de los ingresos, si bien el exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes.

Hay que tener un especial cuidado a la hora de proporcionar a la Agencia Tributaria algunos de los citados gastos en referencia a los meses realmente arrendados, descontar los saldos de dudoso cobro cuando su vencimiento haya superado los 6 meses y tener en cuenta que "reparación" no es sinónimo de "conservación", si bien, y aunque las mejoras no sean gasto deducible del ejercicio, existen supuestos en los que pueden beneficiarse de una deducción.

Obtenido el rendimiento de cada vivienda se aplica una reducción del 100%, es decir, deberá consignarlo pero no tributará, si el arrendatario tiene entre 18-30 años (y el contrato es posterior al 1 de enero de 2011), o entre 18-35 años (con contrato de alquiler anterior al 1 de enero de 2011) y siempre que sus rendimientos netos sean superiores al IPREM o al 60% en el resto de los casos. Si no incluye el alquiler en la declaración, y la Administración lo detecta, pierde toda posibilidad de reducción y pueden aplicarle una sanción.

Si ha tenido un mal año y el rendimiento inmobiliario ha sido negativo también deberá aplicar la reducción del 60% lo que provocará una menor pérdida fiscal que la real y, posiblemente, Hacienda le pedirá explicaciones.

Y a la inversa, el inquilino también puede beneficiarse de una deducción en su IRPF, que le permitirá reducir su factura fiscal, si bien este dato no lo hallará en su borrador.

La otra cara de los arrendamientos no es tan reluciente, por lo que le aconsejamos que acuda a un profesional que velará por sus intereses, minimizará las inevitables pérdidas de rentabilidad de los inmuebles arrendados, y le ofrecerá un plus de tranquilidad (de la que en estos tiempos no andamos sobrados) que le ayudará a amortiguar los devastadores efectos de la crisis inmobiliaria.