Todo apunta a que los tipos de interés van ahora a la baja. ¿Cómo afecta esta circunstancia a la compraventa de viviendas?
El descenso de la inflación en la eurozona desde el otoño ha supuesto un giro importante en la trayectoria prevista de los tipos de interés, y se espera que el BCE empiece a bajarlos antes del verano. De hecho, el euríbor a 12 meses ha empezado el año en torno al 3,6%, un registro significativamente inferior al máximo de este ciclo, registrado en octubre de 2023 (4,16%). Los mercados financieros esperan que el euríbor dibuje una trayectoria descendente a lo largo de 2024, y esto será un apoyo fundamental para la demanda de vivienda. En todo caso, es importante tener en cuenta que se anticipa que los tipos de interés permanezcan en niveles sensiblemente superiores a los vigentes en 2021, antes del ciclo de endurecimiento monetario. Desde CaixaBank Research prevemos que el número de compraventas mantenga la tendencia actual de gradual descenso, y se sitúe en torno a las 550.000 viviendas en 2024, un registro inferior al estimado para 2023 (590.000) pero significativamente superior a los registros prepandemia (en torno a 510.000 en 2018-2019).
¿Cuál es la principal razón por la que no se firman tantas hipotecas como años atrás? ¿Qué tiene mayor importancia, el precio del dinero o la falta de viviendas?
El aumento de los tipos de interés en 2023 está provocando que el descenso del crédito hipotecario esté siendo superior al de las compraventas. En concreto, el número de compraventas descendió entorno a un 10% en 2023, mientras que el número de hipotecas descendió de forma más intensa (un 17,8% interanual entre enero y noviembre de 2023). Ello se debe a un cambio en la tipología de comprador de vivienda y a un mayor peso de la demanda de reposición, la extranjera y la inversora, que suelen disponer de recursos propios para la compra. De este modo, la ratio del número de hipotecas sobre el número de compraventas ha caído de forma significativa (un 64,8% entre enero y noviembre de 2023 frente a 71,4% en 2022).
¿Cuáles son las causas principales de la falta de viviendas en ciudades como Palma?
La situación actual que viven muchas grandes ciudades en España, como Madrid, Barcelona, Málaga o Palma, es el resultado de distintos factores de demanda y oferta. Por el lado de la demanda, cabe destacar el aumento de la población. En Balears, la población residente ha crecido un 3,4% en dos años (unas 45.000 personas, de las cuales unas 25.000 son extranjeras) y ello ha impulsado al alza la demanda de vivienda. Por otro lado, la nueva oferta de vivienda en Balears ha sido muy escasa (3.333 visados de vivienda entre enero y noviembre de 2023, un 13,7% menos que en el mismo periodo de 2022). Esta creciente brecha entre una demanda que sigue siendo muy sólida y una oferta insuficiente estaría impulsando los precios de la vivienda al alza.
¿Es mejor en las actuales circunstancias comprar que alquilar?
No se puede dar una respuesta única a esta pregunta, pues depende en gran medida de las circunstancias personales y de la capacidad de pago.
¿Bajarán los alquileres?
Difícilmente. El precio de la vivienda en alquiler en España empezó a crecer en 2015 y, a pesar de la pausa de la pandemia, los incrementos acumulados desde entonces son muy significativos. Un factor que explica el fuerte incremento del precio del alquiler en los años recientes es la elevada demanda de vivienda en alquiler, sobre todo por parte de los jóvenes y la población inmigrante.
¿Y el precio de compra de vivienda nueva?
El precio de la vivienda nueva crece de forma mucho más significativa (un 11% interanual en el 3T 2023), en comparación con la vivienda de segunda mano (3,2%), a causa de la relativa escasez de oferta de vivienda nueva. Para 2024 prevemos que el precio de la vivienda seguirá creciendo (previsión del 3,5% según el índice del INE), pero es de esperar que la brecha entre el crecimiento del precio de la obra nueva respecto a la segunda mano se vaya cerrando.
¿Está ya definitivamente controlada la inflación?
La inflación todavía se encuentra por encima del objetivo del BCE del 2% y por tanto no se puede dar por controlada definitivamente todavía. En todo caso, la tendencia deflacionista es muy evidente. No obstante, todavía hay ciertos riesgos en torno al escenario. Las tensiones del Mar Rojo se han añadido a la lista de riesgos que preocupan al BCE y que pueden alejar el objetivo de inflación a la vez que enfrían la actividad económica.
¿Está directamente relacionada la falta de trabajadores con la falta de vivienda?
La falta de vivienda es consecuencia de varios factores, entre ellos la falta de mano de obra en el sector constructor debido al envejecimiento de los trabajadores, la falta de relevo generacional y la poca participación de la mujer en el sector. Sin embargo, hay muchos otros factores que inciden en la falta oferta, y están relacionadas con otros aspectos más estructurales, como la falta de suelo finalista, los tiempos administrativos en la concesión de licencias, la falta de dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda, un parque de alquiler de vivienda social insuficiente, etc.
¿Es la sostenibilidad en el sector turístico una apuesta sin vuelta atrás?
Sin ninguna duda. El sector turístico español está sujeto a un elevado riego relacionado con el aumento de las temperaturas como consecuencia del cambio climático. El año 2023 fue el más caluroso de la historia desde que se tienen registros según el Servicio de Cambio Climático Copernicus. Desde CaixaBank Research, hemos llevado a cabo un análisis de los pagos con tarjetas en TPV de CaixaBank durante las olas de calor del verano de 2023 y mostramos cómo los turistas reducen su gasto en las franjas horarias más calurosas. A pesar de que el gasto se incrementa en los horarios nocturnos, el balance es negativo, y apunta a la necesidad de que el sector esté preparado e invierta en adaptarse a temperaturas más tórridas y volátiles.
